Approfondimenti

Per le spese condominiali «per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c. n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto» (Cass. 25 febbraio 2014 n. 4489).

Dies a quo: la Corte di Cassazione ha specificato che il termine di prescrizione decorre dalla data di approvazione del piano di ripartizione della spesa, e non dalla chiusura dell’esercizio di riferimento (Cass. 5 novembre 1992 n. 11981).

Il tema della prescrizione degli oneri condominiali viene poi recentemente affrontato dalla Corte di Appello di Palermo con la sentenza numero 2050 del 23 dicembre 2021.

La Corte Palermitana, nella sentenza in commento, specifica inoltre che la prescrizione delle spese condominiali è diversa a seconda che si tratti di quote ordinarie o straordinarie: le prime, si prescrivono in cinque anni, a mente dell’articolo 2948 Codice civile, trattandosi di spese che maturano periodicamente; le seconde – quelle straordinarie – si prescrivono in dieci anni, perché non hanno carattere ciclico (sicché trova applicazione l’articolo 2946 Codice civile che disciplina la prescrizione ordinaria di tutti i debiti).

Con riferimento poi al dies a quo, i Giudici Collegiali Palermitani riprendono e valorizzano l’orientamento espresso dalla giurisprudenza della Suprema corte, laddove afferma che la prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto predisposto dall’amministratore, ossia dal momento in cui ogni condòmino viene a conoscenza della quota precisa che deve pagare (Cassazione 11981 del 5 novembre 1992; Cassazione 4489 del 25 febbraio 2014 ). Tutto ciò in conformità alla prassi normalmente seguita gli amministratori di interrompere la prescrizione riportando il saldo degli esercizi passati nei consuntivi successivi, facendo sì che questi vengano poi approvati dall’assemblea.

Conseguentemente, partendo da dette considerazioni, la Corte palermitana ricava la conclusione secondo cui il termine di prescrizione delle quote condominiali, a seconda della rispettiva natura, si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventano esigibili in ogni tempo. Dall’altra parte, il pagamento degli oneri condominiali, ancorché prescritti, da parte dei condòmini – così soggiunge il provvedimento – viene configurato come una condotta equivalente a riconoscimento del debito, che a mente dell’articolo 2944 Codice civile, costituisce valido atto interruttivo della prescrizione.

Ma v’è di più. La giurisprudenza afferma che gli oneri condominiali più risalenti nel tempo, qualora riportati nei rendiconti, di anno in anno, sono esigibili anche nei confronti del condomino neo proprietario (Corte Appello Genova n. 513/09).